Grondbeleid

Doel van het grondbeleid
De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden veranderd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente.
Het grondbeleid is een middel om de doelstelling Gezond Stedelijk Leven voor iedereen en de bijbehorende ambities op het gebied van voldoende betaalbare woningen, circulair bouwen, mobiliteit, duurzaamheid en een groene openbare ruimte te kunnen realiseren. De gemeente geeft invulling aan haar regierol via meervoudige sturing waarbij geen instrumenten worden uitgesloten. Deze beleidslijn staat ook in het Coalitieakkoord 'Utrecht, Ruimte voor Iedereen’.

Het Utrechts Grondbeleid beschrijft de verschillende instrumenten van het grondbeleid die hieraan kunnen ondersteunen. De daadwerkelijke inzet van instrumenten wordt per project door de gemeenteraad vastgesteld.

Per gebied en locatie moet de rol van de gemeente worden gedefinieerd. De hogere dichtheden die we in de Merwedekanaalzone en de 2e fase van het Stationsgebied willen realiseren in samenhang met de hoge ambities als het gaat om gezonde verstedelijking op het gebied van duurzaamheid en mobiliteit, vragen om een expliciete en regisserende rol. De uitgangspunten voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040– waarbij nadrukkelijk wordt gekozen om de groei van de stad te benutten om gezonde stedelijk leven voor iedereen te versterken met als eerste prioriteit verdichting - zijn hierbij richtinggevend.

Aan de basis van het Utrechts Grondbeleid ligt de Wet op de ruimtelijk ordening (Wro) en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV); deze zorgen ervoor dat de gemeente de door haar gewenste rol zo goed mogelijk kan vormgeven.

Instrumenten grondbeleid.
Het instrumentarium waarvan gebruik gemaakt kan worden bij het uitvoeren van het grondbeleid zijn, naast vrijwillige verwerving, onder meer voorkeursrecht, onteigening, kostenverhaal en erfpacht. Het beschikbare instrumentarium alsmede de bestuurlijke en ambtelijke bevoegdheden ten aanzien van de inzet van het instrumentarium staan beschreven in het Utrechts Grondbeleid en het bijbehorende Verwervings- en taxatieprotocol

Actuele ontwikkelingen
Het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) met daarin o.a. de voortgang van de lopende grondexploitaties maakt onderdeel uit van de Voorjaarsnota. Onderdeel van deze rapportages is een vertrouwelijke bijlage met gedetailleerde informatie per grondexploitatieproject.
Bij de behandeling van de begroting wordt op basis van actuele informatie gerapporteerd over (mogelijke) wijzigingen t.o.v. het MPR voor de lopende grondexploitatieprojecten. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste indicatoren, zoals de grondprijs, het aantal m2 kantoorruimte, de fasering van de woningmarkt (en eventuele noodzakelijk geachte herprogrammering), de rente en de mogelijke impact van andere ontwikkelingen/politieke keuzes. Naast de actuele informatie over de grondexploitatieprojecten wordt ook gerapporteerd over de investeringsimpuls RSU en de voortgang van de woningbouwproductie.

De inhoudelijke ontwikkelingen binnen Leidsche Rijn, Stationsgebied en bestaand stedelijk gebied worden in het Programma Stedelijke Ontwikkeling gedetailleerd toegelicht. Gedurende 2019 is het totale saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) met 2,9 miljoen euro verbeterd ten opzichte van 2019. Vervolgens is dit saldo verlaagd met technisch noodzakelijke tussentijdse winstnemingen (ten gunste van de reserve grondexploitatie). Het saldo van de 12 actieve grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) bedraagt per 1 januari 2020 18,2 miljoen euro negatief. Na winstneming van 2,9 miljoen euro uit enkele positieve projecten (ten gunste van de reserve grondexploitaties) resteert een saldo van 21,1 miljoen euro negatief. Voor 2019 was bij deze 12 grondexploitatieprojecten geen tussentijdse winstneming geraamd. Het verloop van de reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld.

Het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn is enorm verbeterd met 26,0 miljoen euro van 0,3 miljoen euro positief vorig jaar naar 26,3 miljoen euro positief per 1 januari 2020. Na tussentijdse winstneming op basis van de POC-berekening bedraagt het positieve saldo 3,9 miljoen euro. De werkelijke kosten Leidsche Rijn in verhouding tot de totaal gebudgetteerde kosten staan in de POC-berekening op 77%. De werkelijke opbrengsten Leidsche Rijn in verhouding tot de totale opbrengsten staan eveneens op 77%. Het POC percentage komt daarmee voor 2019 uit op bijna 60%. De komende jaren zal dit percentage met 3 – 4 % per jaar stijgen. De tussentijdse genomen winst ad 22,4 miljoen euro is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Van de 22,4 miljoen euro tussentijdse winst is 4,6 miljoen euro binnen de reserve grondexploitaties gereserveerd inzake een specifiek projectrisico Leidsche Rijn vanwege genomen tussentijdse winst op nog niet gerealiseerde grondprijzen welke boven de bandbreedte in de grondprijzenbrief liggen.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat een neutraal resultaat voor de afronding van de eerste fase van het project in 2022. Op eindwaarde zijn de saldi na de tussentijdse winstneming 2019 als volgt:

Voor winstneming zijn de saldi op eindwaarde:

Reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie. Het van de reserve grondexploitaties is de komende jaren naar huidig inzicht als volgt:

Risicoreservering Leidsche Rijn
Nieuw in het verloop van de reserve grondexploitaties is de risicoreservering Leidsche Rijn. In de grondexploitatie Leidsche Rijn zit in enkele verkoopovereenkomsten risico’s in de afwikkeling en het daarbij realiseren van de opbrengsten. Om behoedzaamheid in de realisatie van deze opbrengsten te houden is een deel van de extra winstneming ten gevolge van de bijgestelde opbrengstenraming gereserveerd in de reserve als risicoreservering.

Voorziening negatieve grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten". Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo, of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo, vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting, worden uit de reserve grondexploitatie gefinancierd.
Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2019 een voorziening van 38,6 miljoen euro voor binnenstedelijke grondexploitatieprojecten nodig en 99,3 miljoen euro voor het Stationsgebied. Om de voorziening op het bij de actualisatie van de binnenstedelijke grondexploitaties voor het MPR benodigd niveau te brengen, is een dotatie aan de voorziening negatieve grondexploitaties gedaan van 1,4 miljoen euro.